Il diario della rete
Quello che abbiamo imparato
vendendo immobili di lusso.
Come vendere un immobile senza pubblicarlo, in sei passi
Si può fare. E c’è un limite preciso che nessuno racconta al proprietario.
Leggi la storiaCome capire in tre numeri se off-market è la strada giusta
Non è una questione di riservatezza. È una questione di quanti acquirenti possibili esistono davvero.
20 settembre 2026LeggiCome si trova l’acquirente quando l’immobile non è pubblicato
Quattro canali, e nessuno di questi è un sito.
20 settembre 2026LeggiCome controllare chi vede cosa quando vendi
Fotografie, indirizzo, prezzo. Si decide prima, e si scrive nell’incarico.
20 settembre 2026LeggiCome vendere una casa ereditata senza esporla, in sei passi
Più proprietari, una casa piena di storia, e un paese che se ne accorge subito.
20 settembre 2026LeggiCome capire perché un immobile non si vende, e cosa cambiare
Dopo sei mesi le cause possibili sono quattro, e solo una si chiama prezzo.
20 settembre 2026LeggiCome riconoscere un off-market vero in tre domande
Se il mercato l’ha già visto non lo è più. E tre categorie diverse vengono chiamate con lo stesso nome.
20 settembre 2026LeggiCome sapere quanto vale senza mettere in vendita
Una valutazione non è un incarico, e un professionista serio te lo mette per iscritto.
20 settembre 2026LeggiCome capire se esiste già un acquirente per casa tua
Si può sondare la domanda prima di decidere se vendere, e senza impegnarsi a niente.
20 settembre 2026LeggiCome verificare in dieci minuti che un immobile riservato sia reale
Le catene lunghe sono il segnale più affidabile che qualcosa non funziona.
20 settembre 2026LeggiCome chiedere la proof of funds senza offendere nessuno
Al momento giusto non offende. Al momento sbagliato chiude la porta.
20 settembre 2026LeggiCome scrivere una ricerca immobiliare in sei voci
Villa vista mare fino a tre milioni descrive qualche centinaio di immobili e nessuno in particolare.
20 settembre 2026LeggiCome dividere la provvigione fra chi ha l’immobile e chi ha il cliente
Si decide prima della visita. Dopo che arriva l’offerta non è più una divisione, e una discussione.
20 settembre 2026LeggiCome capire se stai facendo il mediatore o il procacciatore
Chi segnala un cliente e chi conclude un affare fanno due mestieri diversi, con due regole diverse.
20 settembre 2026LeggiCome trovare immobili che non sono sui portali
Quattro strade, e nessuna di queste è un sito che ti fa iscrivere.
20 settembre 2026LeggiGli immobili off-market costano meno? La risposta onesta
Ci sono due forze che spingono in direzioni opposte, e dipende da quale prevale.
20 settembre 2026LeggiCos’è un buyer agent e quando conviene davvero
Lavora per chi compra, non per chi vende. E non serve a tutti.
20 settembre 2026LeggiCome presentare un immobile senza rivelare dove si trova
Serve dire abbastanza da far capire e non abbastanza da riconoscere.
20 settembre 2026LeggiCome funziona una collaborazione off-market fra due agenti
Cinque passi, e il primo avviene prima che l’acquirente sappia che l’immobile esiste.
20 settembre 2026LeggiCome usare un accordo di riservatezza perché protegga davvero
Firmato dopo che la scheda è uscita non protegge l’immobile: protegge te in una causa fra due anni.
20 settembre 2026LeggiCome evitare i doppioni e sapere sempre chi ha portato cosa
Lo stesso immobile che arriva da tre parti in una settimana non è riservato, e il proprietario non lo sa.
20 settembre 2026LeggiCome capire se un agente ha davvero gli acquirenti che dice
Cinque domande, e la risposta alla terza dice quasi tutto.
20 settembre 2026LeggiCome si analizza un immobile prima di portarlo sul mercato
Cinque cose da sapere prima di decidere il prezzo, e nessuna è il prezzo.
20 settembre 2026LeggiCome capire chi è l’acquirente più probabile per un immobile
Non si immagina. Si legge da chi ha già comprato cose simili.
20 settembre 2026LeggiCome acquisire incarichi su immobili di pregio
Nella fascia alta non si acquisisce chiamando. Si acquisisce essendo già li quando la decisione matura.
20 settembre 2026LeggiCome capire in tre domande se un acquirente può comprare davvero
Si fa prima della visita, e si fa a tutti, perché una regola che vale per tutti non offende nessuno.
20 settembre 2026LeggiCome si compra un immobile in Italia vivendo all’estero
La procedura è fattibile. Quello che sorprende sono i tempi e chi serve intorno.
20 settembre 2026LeggiCome lavorare con più agenzie senza perdere il cliente
Il timore è sempre lo stesso, e si risolve con due righe scritte prima.
20 settembre 2026LeggiCome funziona davvero una rete immobiliare privata
Non è un portale a cui ti iscrivi. È un insieme di regole su chi vede cosa.
20 settembre 2026LeggiCome capire se una rete professionale ti sta portando risultati
Quattro numeri, e nessuno di questi è il numero di iscritti.
20 settembre 2026LeggiCome si trova una villa fronte mare che non è in vendita
Sulla prima linea gli immobili sono contati, e quasi nessuno arriva su un portale.
20 settembre 2026LeggiCome funziona un mandato di ricerca, e quando serve davvero
Serve quando chiedi a qualcuno di lavorare per te invece che sull’immobile.
20 settembre 2026LeggiCome decidere se un immobile vale una visita
Sei verifiche da fare prima di salire in macchina, e tutte si fanno in mezz’ora.
20 settembre 2026LeggiCome si trattano i dati di un acquirente senza esporsi
Documenti bancari nelle chat di gruppo: succede più spesso di quanto si creda.
20 settembre 2026LeggiCome si trovano acquirenti internazionali per un immobile italiano
Non parlano inglese e basta. Cambiano le obiezioni, l’ordine delle informazioni e i tempi.
20 settembre 2026LeggiQuanto costa una rete professionale e quando conviene
Il conto si fa su dodici mesi e su una sola operazione in più, non sul canone.
20 settembre 2026LeggiCome si selezionano gli agenti di una rete, e perché conta
Una rete vale quanto il suo membro più debole. L abbiamo imparato rinunciando a fatturato.
20 settembre 2026LeggiIl tuo cliente vuole vendere in modo riservato: cosa puoi fare
Per un commercialista, un avvocato o un consulente patrimoniale. Dove finisce il tuo ruolo e dove comincia un altro.
20 settembre 2026LeggiCome si arriva a family office e wealth manager
Hanno già i clienti che cerchi. Quello che non hanno è qualcuno di cui fidarsi sul territorio.
20 settembre 2026LeggiCome chiudere una vendita prima che le fotografie siano pronte
La villa era già stata proposta da un’altra agenzia. Il materiale fotografico non era nemmeno pronto quando è arrivata la proposta giusta.
17 settembre 2026LeggiCome passare da 2 a 10 milioni di venduto senza cambiare città
Non con più annunci. Cambiando il tipo di incarico che accetti, e chi può arrivare a vederlo.
17 settembre 2026LeggiCome si arriva a un’agenzia propria partendo dal gradino più basso
Ha imparato il mestiere dal gradino più basso di un’agenzia piccola. Dal 1996 lavora nella sua.
17 settembre 2026LeggiCome vendere a venti milioni una villa che non è sul lago
Il fronte lago costa trenta o quaranta milioni e va rifatto tutto. Questa è finita, ed è a quarantacinque minuti da Milano.
17 settembre 2026LeggiCome vendere una villa da 28 milioni con un vincolo delle Belle Arti
Settimane in cui la casa non era ancora sua, e un acquirente straniero da tenere fermo. Trovarlo non è stata la parte difficile.
17 settembre 2026LeggiCome rilevare un’agenzia e smettere di fare metà del lavoro
Cinque anni fa le hanno offerto di prendersi l’azienda. La prima cosa che ha fatto è stata smettere di fare quasi tutto quello che faceva.
17 settembre 2026LeggiCome si passa da commercialista ad agente di pregio
Non ha ricominciato da zero. Ha portato con sé la cosa più difficile da costruire: anni di competenze e di relazioni.
17 settembre 2026LeggiCome un commercialista costruisce un network immobiliare
Non basta conoscere persone facoltose. Serve poter parlare la lingua con cui ragionano quando comprano.
17 settembre 2026LeggiCome diventare il riferimento di chi compra hotel
Due tipi di operazione, due investitori diversi. È un vantaggio che dura poche settimane: arrivarci prima.
17 settembre 2026LeggiCome evitare che un venditore ti revochi l’incarico
Gallup l’ha chiesto a un milione di lavoratori. Se lo chiedessimo ai proprietari, la risposta sarebbe altrettanto scomoda.
17 settembre 2026LeggiCome dire a un proprietario che il prezzo è troppo alto
Il prezzo è alto del quindici per cento e lo sapete entrambi. Solo uno di voi ha i comparabili.
17 settembre 2026LeggiCome capire perché è saltata davvero una trattativa
Sei mesi persi su una villa in Umbria. Lo stesso mese, lo stesso prezzo, un rogito a Milano chiuso senza un intoppo.
17 settembre 2026LeggiCome tenere informato un proprietario mentre non succede niente
La storia si racconta sempre dal lato dell’agente. Provo a raccontarla dall’altro.
17 settembre 2026LeggiCome preparare un appuntamento con due ore di archivi
Un mentore mi disse di stampare le ultime cinquanta compravendite e attaccarle al muro. Mi sembrò una cosa teatrale.
17 settembre 2026LeggiCome non bruciare la disponibilità di un proprietario con le visite
Una visita non costa una mattina. Costa la disponibilità di qualcun altro, e non si vede in nessun conto.
17 settembre 2026LeggiCome verificare chi dice di avere clienti interessati
È una frase che chiunque può dire, che non costa niente dire, ed è il modo più comune in cui un immobile riservato smette di esserlo.
17 settembre 2026LeggiCome usare un NDA perché protegga davvero
Un accordo di riservatezza firmato dopo che la scheda è già uscita non protegge niente. Protegge te in tribunale, fra due anni.
17 settembre 2026LeggiCome calcolare quanti incarichi puoi seguire davvero
Capacità non è quanti ne puoi prendere. È quanti ne puoi seguire come hai promesso di seguirli.
17 settembre 2026LeggiCome trovare spazio in una città con ottanta agenzie
Ottanta agenzie nella stessa città, e il proprietario che chiede una cosa che nessuna delle ottanta gli dà.
17 settembre 2026LeggiCome scegliere quali incarichi tenere quest’anno
Un portafoglio pieno di immobili invendibili non è un patrimonio. È una lista di appuntamenti che non porteranno a niente.
17 settembre 2026LeggiCome evitare che una richiesta resti senza risposta
Un compratore scrive, tre persone la vedono, nessuna risponde. Non è distrazione: è che non era di nessuno.
17 settembre 2026LeggiCome capire quale dei tre titolari sei, e cosa cambiare
Non è una difficoltà. È un tipo di persona, e in trent’anni di mestiere quasi tutti passano per tutti e tre.
17 settembre 2026LeggiCome scoprire in cinque minuti cosa si ferma se ti fermi tu
Cinque domande, cinque minuti, e il risultato è un numero che quasi nessuno ha mai calcolato.
17 settembre 2026LeggiCome costruire un processo che funziona anche senza di te
McDonald’s fa lo stesso panino a Osaka e a Genova. Non perché assuma i cuochi migliori del mondo.
17 settembre 2026LeggiCome separare il tempo da cacciatore da quello da gestore
Esistono due tipi di tempo, e il secondo divora il primo senza che te ne accorga.
17 settembre 2026LeggiCome applicare a un immobile la strategia con cui si lancia un prodotto
Qualche anno fa non sapevo nemmeno cosa fosse una go-to-market strategy. Nel frattempo vendevo case senza averne una.
17 settembre 2026LeggiCome ricavare il profilo dell’acquirente dal venditore
Ha già risolto il problema che stai cercando di capire. L’ha risolto comprando quella casa.
17 settembre 2026LeggiCome vendere trovando un solo acquirente giusto
È il vantaggio che l’immobiliare ha su qualunque azienda, e quasi nessuno lo sfrutta.
17 settembre 2026LeggiCome ricavare quattro clienti ideali dallo stesso immobile
Lo stesso immobile, quattro persone completamente diverse, quattro numeri diversi. E nessuno dei quattro sta guardando la stessa casa.
17 settembre 2026LeggiCome trovare un acquirente prima di pubblicare
Sei passaggi, un pomeriggio di lavoro, e si fanno con le fonti pubbliche e il telefono.
17 settembre 2026LeggiCome comprare e rivendere tre immobili di pregio senza snaturarli
Non è un colpo fortunato ripetuto. È un modo di scegliere: comprare cose che vale la pena possedere, e non snaturarle.
17 settembre 2026LeggiCome scegliere una casa che rende anche quando non ci sei
Aveva visto proprietà penalizzate dalla posizione o dal rumore. Quella giusta, a Portofino, non ha avuto bisogno di lavori — e nei mesi in cui non la usa lavora lo stesso.
17 settembre 2026LeggiCome si trova un attico con 324 metri di terrazzo fuori dalle liste
Stava già visitando immobili. Quello che ha comprato — terrazzo da 324 metri, vista mare — non era in nessuna delle sue liste.
17 settembre 2026LeggiCome nasce davvero un immobile off market
Trenta milioni non si trovano in una lista riservata. Si trovano perché qualcuno conosce il proprietario e decide di presentarti.
17 settembre 2026LeggiCome un avvocato e un agente si scambiano clienti senza perderli
Chi arriva in Italia ha bisogno di entrambi, quasi sempre nello stesso mese. Quasi mai si conoscono fra loro.
17 settembre 2026LeggiCome le relazioni di un territorio diventano operazioni immobiliari
Chi vede passare le esigenze degli imprenditori di una città sa prima di tutti quando un immobile sta per muoversi.
17 settembre 2026LeggiCome rappresentare chi compra in Italia
Non ho immobili miei. È la ragione per cui un cliente si fida quando gli dico che una casa non fa per lui.
16 settembre 2026LeggiCome arrivare alle case che non sono sui portali
Le case migliori del lago non sono pubblicate. Non per strategia di vendita: perché chi le possiede non vuole che si sappia.
16 settembre 2026LeggiCome funziona l’anno di chi compra dall’estero
Marzo si prepara, aprile e maggio si visita, giugno si decide. Se porti un immobile sul mercato a luglio, spesso hai perso un anno.
16 settembre 2026LeggiCome qualificare un acquirente in tre domande
Un acquirente che non sa rispondere a tre domande non è un acquirente. È una visita.
16 settembre 2026LeggiCome vendere in tre mesi un immobile fermo da un anno
L’appartamento era lo stesso. A cambiare è stato chi lo stava cercando.
16 settembre 2026LeggiCome far comprare alla prima visita
Aveva già visto altri immobili a Portofino. Questo era diverso, e l’ha capito subito. L’agenzia che gliel’ha mostrato lo segue ancora oggi.
16 settembre 2026LeggiCome guadagnare il giudizio di chi compra e vende da anni
Il giudizio di una venditrice e investitrice su una delle agenzie della rete. Sono undici parole, e dicono la cosa che conta.
16 settembre 2026LeggiCome far vedere a un cliente quello che non trova da solo
Ha affittato e comprato con la stessa agenzia. La frase che conta è quella su quello che non aveva visto da sola.
16 settembre 2026LeggiCome far sentire seguito un venditore straniero
Un venditore straniero racconta le quattro cose che si è ritrovato: reperibilità, competenza, impegno, velocità.
16 settembre 2026LeggiCome si riconosce un’agenzia dal lavoro che non si vede
Di tutto quello che un cliente potrebbe lodare in un’agenzia, ha scelto la cosa che non si vede.
16 settembre 2026LeggiCome guadagnare la parcella euro su euro
Sessant’anni e diverse compravendite alle spalle. Poi il giudizio che un agente riceve raramente, e che nessuna pubblicità può comprare.
16 settembre 2026LeggiCome vendere la casa d’infanzia di qualcuno
È stata venduta in pochissimo tempo. Ma la prima cosa di cui ha scritto non è la velocità: è la famiglia che l’ha comprata.
16 settembre 2026LeggiCome non far saltare una vendita sui documenti
Una venditrice ringrazia per due cose che di solito si danno per scontate. Sono anche le due che fanno saltare più vendite di qualunque trattativa sul prezzo.
16 settembre 2026LeggiCome far cambiare idea a un cliente con le proposte fuori traccia
Un costruttore inglese era convinto di volere un grande progetto. Sono state le proposte fuori traccia a fargli capire che non era vero.
16 settembre 2026LeggiCome far comprare a diecimila chilometri di distanza
Vive a Hong Kong dal 1976. Cercava un appartamento a Como e, prima ancora, una persona di cui potersi fidare da lontano.
16 settembre 2026LeggiCome vendere una villa da €28M sul Lago di Como
Non aspetto acquirenti che hanno già un incarico: l’incarico di ricerca in esclusiva me lo faccio dare io. È il filtro che mi fa non perdere tempo, ed è la ragione per cui arrivo prima.
15 settembre 2026LeggiCome ho preso un incarico da 9 milioni vendendone uno da 2 in tre settimane
Sono arrivata dal proprietario prima di avere l’incarico, con la strategia già scritta e i nomi di chi poteva comprare. Il resto è stato eseguire.
15 settembre 2026LeggiCome portare un acquirente da 20M prima del marchio internazionale
Un immobile da 20 milioni, ancora in ristrutturazione. L’agenzia indipendente è arrivata prima del marchio.
15 settembre 2026LeggiCome portare una rete internazionale dentro un’agenzia di famiglia
Mia madre ha costruito la fiducia di una zona intera. Io sono tornata da Londra per portarle quello che le mancava.
15 settembre 2026LeggiCome vendere una casa che non vale per i metri quadri
Come si vende una casa il cui valore non sta nei metri quadri
15 settembre 2026LeggiCome segnalare opportunità quando conosci tutto il territorio
Chi ha costruito nel tempo una rete molto ampia ha moltissime connessioni. Non sempre ha uno strumento semplice per trasformarle in opportunità concrete per le persone coinvolte.
15 settembre 2026LeggiIl regime fiscale decide dove comprerà: come si tiene insieme la pratica e la casa
Chi si trasferisce in Italia per ragioni fiscali sceglie la casa dentro i vincoli del regime. Se i due discorsi restano separati, si sbaglia una delle due cose.
15 settembre 2026LeggiCome ho fatto crescere un’agenzia da 2 a 10M di venduto prima dei 25 anni
A venticinque ne avevo chiusi oltre 50 milioni di dollari. Quello che ha fatto la differenza non è stato il talento.
14 settembre 2026LeggiCome vendere una villa in due settimane con incarico in esclusiva
Vendeva dall’Australia, dodici fusi orari di distanza. Non serviva più esposizione: serviva sapere chi poteva comprarla.
14 settembre 2026LeggiCome passare da €5M a €10M di vendite in un anno
Trent’anni di reputazione sul territorio, collegati agli acquirenti e ai canali giusti. Un immobile venduto alla prima visita, un altro in due settimane.
10 settembre 2026LeggiCome trasformare la rete professionale in incarichi
Un cliente cerca a Milano oggi e in Toscana domani. Costruire da zero una rete affidabile in ogni mercato è quasi impossibile: appartenere a una che già esiste, no.
10 settembre 2026LeggiCome trovare la casa in cui un cliente si riconosce
Non cercava fra quello che era disponibile. Cercava un immobile in cui riconoscersi — e quelli non sono in vetrina.
10 settembre 2026LeggiCome far decidere in un giorno su una villa fuori categoria
Ha visto l’immobile e lo stesso giorno ha deciso di comprarlo. Due settimane per acquisirlo.
10 settembre 2026LeggiCome riaprire una ricerca che il cliente aveva già chiuso
La sua ricerca era chiusa. Poi un agente della rete gli ha fatto vedere una casa che non sapeva esistesse, ed è quella in cui abita.
10 settembre 2026LeggiIl patrimonio è uno solo: come parlo di case ai miei clienti
Una famiglia non ha un patrimonio finanziario e uno immobiliare. Ne ha uno. Sara d’Alessandro, consulente finanziaria, racconta come lo tratta.
10 settembre 2026LeggiCome gestire un immobile che il proprietario non vuole pubblicare
Conoscere l’opportunità non significa avere accesso all’acquirente giusto, soprattutto quando la domanda è internazionale e la riservatezza è una condizione.
10 settembre 2026LeggiCome capire se un acquirente può comprare
Ogni visita sbagliata costa la disponibilità del proprietario. Alla quarta, la porta non si apre più.
14 marzo 2026LeggiCome proteggere una vendita riservata
Non si rompe con un annuncio. Si rompe con un PDF inoltrato a un collega di fiducia.
12 marzo 2026LeggiCome funziona il matching privato
Nessuno carica un immobile perché lo vedano tutti. Si confrontano le richieste, e solo dopo si apre.
10 marzo 2026LeggiCome battere una grande rete su un immobile da 20M
Venti milioni, immobile ancora in ristrutturazione. Il marchio internazionale c’era. L’acquirente no.
8 marzo 2026LeggiCome lavorare con chi si trasferisce per la flat tax
Quando un imprenditore straniero decide di spostare la residenza in Italia, la prima persona che chiama non è un agente immobiliare.
7 marzo 2026LeggiCome diventare il primo agente che chiamano
Non serve essere i più conosciuti. Serve essere quelli che sanno cosa è stato venduto, a chi, e perché.
6 marzo 2026LeggiCome non perdere un incarico sopra il milione
Due agenzie del territorio, due anni. Poi la stessa casa si è venduta in tre mesi al prezzo richiesto. Non era il prezzo.
5 marzo 2026LeggiCome cambia il lavoro dell’agente di pregio
Tre cose stanno già succedendo, e nessuna delle tre è l’intelligenza artificiale che ti sostituisce.
4 marzo 2026LeggiCome leggere un mercato di pregio
Tre compravendite l’anno sopra il milione. Quando i numeri sono questi, ogni regola del residenziale salta.
3 marzo 2026Leggi