Prima di andare a vedere un immobile si fanno sei verifiche, e tutte insieme richiedono mezz'ora.
Servono a evitare la cosa che consuma di più in questo mestiere: i pomeriggi spesi su case che non potevano funzionare.
Sotto ci sono le sei, cosa fare quando due o tre non tornano, e il conto di quanto ripaga.
Uno: è davvero disponibile
Esiste un incarico, o una disponibilità scritta del proprietario.
Chi te lo propone parla direttamente con lui, oppure l'ha saputo da qualcuno.
Una catena lunga è il segnale più affidabile che qualcosa non funziona, e le altre due domande stanno in come verificare che un immobile riservato sia reale.
Due: è mai stato pubblicato
Trenta secondi di ricerca sull'indirizzo o su una fotografia.
Se è stato online per due anni, lo storico del prezzo cambia completamente la trattativa.
Un riferimento per capire quanto pesa: il tempo medio di vendita in Italia sta attorno ai cinque mesi, secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate su circa millecinquecento agenzie.
Tre: i numeri tornano
Prezzo al metro rispetto ai comparabili chiusi della zona, e non rispetto ai prezzi richiesti.
Le quotazioni per zona e tipologia le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, e i singoli atti si consultano nei registri immobiliari.
Se è fuori del trenta per cento, prima di andare si capisce perché: o c'è qualcosa che non sai, o il prezzo non è reale.
Quattro: la posizione regge
Esposizione, rumore, distanza reale dai servizi, accesso.
Una mappa satellitare e cinque minuti di ricerca sulla via dicono quasi tutto.
Su molti immobili la visita serve solo a confermare quello che si poteva sapere prima.
Cinque: cosa lo frena
Vincoli, pratiche non chiuse, classe energetica, servitù, comproprietari.
Si chiede prima. Un venditore serio risponde, e uno che si irrigidisce su queste domande ti sta dicendo qualcosa.
I cinque punti che un agente guarda prima di portare un immobile sul mercato stanno in come si analizza un immobile prima di portarlo sul mercato.
Sei: corrisponde ai requisiti veri
Non alle preferenze. Ai due o tre punti senza cui non comprerebbe.
Se ne manca uno, la visita serve solo a farti dire di no in un posto più scomodo.
Come si separano i requisiti dalle preferenze sta in come scrivere una ricerca immobiliare in sei voci.
La prova: se non sai elencare i due o tre requisiti assoluti senza guardare gli appunti, non li hai.
Cosa fare quando due o tre non tornano
Non annullare. Chiedi però, prima.
Spesso la risposta sistema la cosa in due righe, e ogni tanto rivela un problema che ti ha risparmiato una giornata.
Perché questa mezz'ora ripaga
Un agente che fa dieci visite al mese e ne elimina tre con questa verifica recupera trentasei pomeriggi all'anno.
Trentasei pomeriggi sono il tempo di acquisire due incarichi nuovi.
E lo stesso vale dal lato di chi compra: tre visite in meno al mese sono tre fine settimana che restano tuoi.
Dove entra una rete privata
La prima e la seconda verifica sono quelle che costano più tempo, perché richiedono di risalire una catena.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Ogni immobile entra attraverso l'agente che ha il rapporto con il proprietario, e non è mai stato pubblicato.
Quindi le prime due verifiche sono già fatte, e resta traccia di chi ha ricevuto cosa.
Domande frequenti
Cosa controllare prima di visitare un immobile?
Sei cose: se è davvero disponibile, se è mai stato pubblicato, se il prezzo regge rispetto ai comparabili chiusi, se la posizione regge, cosa lo frena, e se corrisponde ai requisiti assoluti.
Mezz'ora in tutto.
Come si capisce se un immobile è già stato sul mercato?
Con una ricerca di trenta secondi sull'indirizzo o su una fotografia.
Se è stato online per molti mesi lo storico del prezzo è tracciabile, e cambia la trattativa.
Su cosa si confronta il prezzo di un immobile?
Sulle compravendite chiuse comparabili, con le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare e i registri immobiliari.
I prezzi richiesti dicono cosa sperano i venditori, non cosa è stato pagato.
Cosa si chiede al venditore prima di andare?
Vincoli, pratiche non chiuse, classe energetica, servitù, comproprietari. Un venditore serio risponde, e chi si irrigidisce su queste domande sta dando un'informazione.
Quanto tempo si risparmia con queste verifiche?
Chi fa dieci visite al mese e ne elimina tre recupera trentasei pomeriggi all'anno, che sono il tempo necessario ad acquisire due incarichi nuovi.
Se vuoi che la prima e la seconda verifica siano già fatte, dicci cosa cerchi.
Dalla tua parte,
Aurelia
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