Puoi far valutare un immobile senza darlo in vendita, e senza che la cosa diventi nota.
Una valutazione non è un incarico, e chi lavora bene te lo scrive.
Quello che ti serve però sono due numeri diversi, spesso confusi: quanto vale sulla carta, e quanto qualcuno pagherebbe adesso.
Il primo si ricava dai dati. Il secondo dagli acquirenti che esistono in questo momento.
Sotto ci sono le quattro voci di una valutazione vera, perché i calcolatori non bastano, e come proteggersi mentre si valuta.
Primo: le compravendite chiuse, non i prezzi richiesti
È la differenza più importante.
I prezzi richiesti dicono cosa sperano i venditori. I prezzi chiusi dicono cosa hanno pagato gli acquirenti.
Le quotazioni per zona e tipologia le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, e i singoli atti si consultano nei registri immobiliari.
Chi la costruisce sui prezzi richiesti non ha valutato niente.
Secondo: il costo di ricostruzione oggi
Terreno, permessi, costo al metro quadro nel tuo comune, parcelle, tempi.
Su una proprietà vincolata o in centro storico la risposta spesso è che non si potrebbe rifare a nessun prezzo.
Vale molto, e non la calcola quasi nessuno.
Terzo: le correzioni specifiche
Esposizione, rumore, riservatezza rispetto ai confinanti, parcheggio, stato degli impianti, regolarità catastale.
Spostano più di tutto, e nessun calcolo automatico le vede.
L'ultima pesa anche sull'atto: deve contenere l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione che quei dati corrispondono allo stato dei luoghi, a pena di nullità, per l'articolo 19 comma 14 del decreto legge 78 del 2010.
Scoprirlo in valutazione costa dieci minuti.
Scoprirlo a trattativa aperta costa settimane, e i tre punti vicini stanno in come non far saltare una vendita sui documenti.
Quarto: la domanda che esiste ora
Quante richieste compatibili esistono, e da quanto tempo cercano.
Separa un numero teorico da un numero che qualcuno pagherebbe, e come si sonda senza impegnarsi sta in come capire se esiste già un acquirente per casa tua.
Perché i calcolatori online non bastano
Funzionano dove ci sono molte transazioni simili, cioè nel residenziale standard.
Sopra una certa cifra i comparabili sono pochi e ognuno ha una storia sua, quindi mediare pochi numeri diversi non dice niente.
Non sono inutili: danno un ordine di grandezza.
Servono a capire se stai ragionando su cinquecentomila o su due milioni, non a decidere un prezzo.
Come proteggersi mentre si valuta
Chiedi per iscritto che non comporta incarico, e che i dati non li condividono.
Non far fare fotografie in questa fase.
Se tieni alla riservatezza, chiedi che arrivi come documento invece che come sopralluogo annunciato.
La verifica: se dalla valutazione che hai ricevuto non si capisce su quali compravendite chiuse è costruita, non è una valutazione.
Cosa fare della risposta
Se il numero ti convince, decidi con calma.
Se ti delude, hai scoperto qualcosa di utile prima di esporre l'immobile, nel momento in cui quell'informazione costa meno.
Lo sconto medio sul prezzo inizialmente richiesto in Italia è il sette per cento, secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate su circa millecinquecento agenzie.
Su un milione e mezzo sono centocinquemila euro, e partire dal numero giusto è il modo più economico per non pagarli.
Il peggior modo di scoprire quanto vale una casa è pubblicarla e aspettare sei mesi.
Dove entra una rete privata
Il quarto numero è l'unico che un proprietario non può procurarsi da solo.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Le caratteristiche dell'immobile vengono confrontate con le richieste già presenti, comprese quelle internazionali, verificate prima su identità, budget e disponibilità dei fondi.
La casa non viene pubblicata, e chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza senza vedere l'indirizzo.
Domande frequenti
Far valutare una casa obbliga a venderla?
No, e conviene farsi scrivere che la valutazione non comporta incarico e che i dati non vengono condivisi.
Sono due righe, e chi lavora bene le mette da sé.
Su cosa si costruisce una valutazione corretta?
Sulle compravendite chiuse comparabili, non sui prezzi richiesti: i primi dicono cosa hanno pagato gli acquirenti, i secondi cosa sperano i venditori a parità di casa.
Le quotazioni per zona le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
I calcolatori online sono attendibili?
Danno un ordine di grandezza dove le transazioni simili sono molte.
Sopra una certa cifra i comparabili sono pochi e ognuno ha una storia, quindi la media di pochi numeri diversi non decide un prezzo.
Cosa sposta più di tutto il valore di un immobile di pregio?
Le correzioni che nessun calcolo automatico vede: esposizione, rumore, riservatezza rispetto ai confinanti, stato degli impianti e regolarità catastale. L'ultima incide anche sulla validità dell'atto.
Si può valutare senza far entrare nessuno in casa?
Sì, chiedendo che la valutazione arrivi come documento e senza fotografie. Quando la riservatezza è alta è il modo che lascia meno traccia.
Se vuoi i quattro numeri senza mettere nulla in vendita, puoi chiedere una valutazione riservata: la casa non viene pubblicata e il tuo nome non circola.
Dalla tua parte,
Aurelia
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