Off-market significa che un immobile è in vendita e non è mai stato pubblicato.
Il proprietario ha dato incarico, o comunque disponibilità a vendere, e la proprietà circola solo fra acquirenti selezionati o professionisti che li rappresentano.
Se il mercato l'ha già visto, non è più off-market. Questa è tutta la definizione.
Sotto ci sono le quattro cose che vengono chiamate con lo stesso nome, le tre domande per distinguerle, e il limite detto chiaramente.
Le quattro cose che vengono confuse
Off-market. In vendita, mai reso pubblico, fatto circolare in modo controllato.
Pre-market. Sarà pubblicato, per ora non lo è. Una finestra in cui chi sta in una rete lo vede prima.
È utile, e non è la stessa cosa.
Immobile fermo. Pubblicato, invenduto per mesi, ritirato e ripresentato come opportunità riservata.
Il mercato lo conosce, e il prezzo storico è tracciabile.
Una disponibilità. Il proprietario venderebbe al prezzo giusto e non ha dato incarico a nessuno.
Non è un immobile in vendita. È una possibilità, e vale per molte proprietà importanti.
Prima domanda: esiste un incarico o una disponibilità scritta
Non serve vederlo. Serve che esista, e che chi te lo propone lo confermi.
Su un immobile importante questo distingue una proprietà vendibile da un desiderio.
Seconda domanda: è mai stato pubblicato, e quando
Trenta secondi di ricerca sul nome della via o su una fotografia rispondono quasi sempre.
Non è un problema di per sé.
Diventa però un problema se ti era stato presentato come mai visto dal mercato.
E c'è un riferimento per capire quanto pesa: il tempo medio di vendita in Italia sta attorno ai cinque mesi e lo sconto medio sul prezzo inizialmente richiesto al sette per cento, secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate su circa millecinquecento agenzie.
Un immobile pubblicato da molto più di cinque mesi non è un'occasione riservata. È un immobile che il mercato ha già valutato.
Terza domanda: chi lo propone parla con il proprietario
Non chi ha saputo. Chi parla.
Un intermediario che ha sentito da un intermediario che ha sentito da un conoscente non ha accesso: ha una voce.
Le catene lunghe sono il segnale più affidabile che qualcosa non funziona.
Come si verifica in concreto, con le domande da fare e cosa chiedere per iscritto, sta in come verificare che un immobile riservato sia reale.
Perché un proprietario non vuole pubblicare
Quattro motivi, e nessuno riguarda il prezzo.
Non vuole che si sappia, perché in un paese piccolo la notizia arriva prima dell'acquirente.
Non vuole visite di curiosi, perché a certi livelli molte richieste non hanno capacità di acquisto.
Non vuole che l'immobile si consumi.
Non vuole rendere pubblico il prezzo, e soprattutto i suoi ribassi.
Il limite, detto chiaramente
L'off-market non è automaticamente migliore.
Riduce le persone raggiunte, e con esse la probabilità che due acquirenti si contendano la stessa cosa.
Rende anche più difficile capire se il prezzo è corretto.
Senza acquirenti veri dall'altra parte, è soltanto un immobile che non vede nessuno.
Quando quella strada è la giusta si decide con tre numeri, e stanno in come capire in tre numeri se off-market è la strada giusta.
Cosa significa esattamente il termine, e come funziona in Italia, sta in immobili off-market.
La verifica: chiedi quante persone hanno già visto quell'immobile, e chi. Chi non sa rispondere non lo sta controllando.
Dove entra una rete privata
La terza domanda ha una risposta strutturale: o esiste un posto dove l'immobile è registrato con un incarico, oppure resta una voce.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Ogni immobile entra attraverso l'agente che lo segue, e ogni richiesta attraverso l'agente che segue l'acquirente, verificata su identità, budget e disponibilità dei fondi.
Chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo né le fotografie identificative. Resta traccia di chi ha ricevuto cosa.
Domande frequenti
Cosa significa off-market nell'immobiliare?
Che l'immobile è in vendita e non è mai stato pubblicato: circola solo fra acquirenti selezionati o professionisti che li rappresentano.
Se il mercato lo ha già visto, non lo è più.
Che differenza c'è fra off-market e pre-market?
Il pre-market sarà pubblicato e per ora non lo è: è una finestra di anticipo.
L'off-market non viene pubblicato affatto, e la differenza conta quando qualcuno te lo presenta come mai visto dal mercato.
Come si capisce se un immobile riservato è reale?
Con tre domande: se esiste un incarico o una disponibilità scritta, se è mai stato pubblicato e quando, e se chi lo propone parla direttamente con il proprietario.
Le catene lunghe sono il segnale più affidabile che qualcosa non funziona.
Perché un proprietario sceglie di non pubblicare?
Per non far sapere che vende, per evitare le visite di chi non può comprare, per non consumare l'immobile sul mercato, e per non rendere pubblici il prezzo e i suoi ribassi.
L'off-market è sempre meglio?
No: riduce le persone raggiunte e con esse la concorrenza fra acquirenti, e rende più difficile capire se il prezzo è corretto.
Funziona quando dall'altra parte ci sono acquirenti veri.
Se cerchi qualcosa che non è pubblicato, il primo passo è scrivere cosa cerchi e quali sono i vincoli assoluti: dicci cosa cerchi.
Dalla tua parte,
Aurelia
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