Un mandato di ricerca è l'incarico che l'acquirente dà a un professionista perché cerchi per lui, in cambio di un compenso concordato.
Serve se vuoi qualcuno che lavori dalla tua parte, invece che sull'immobile di qualcun altro.
Non è obbligatorio.
Senza di esso però il professionista ti sta facendo un favore, con tutto quello che comporta in termini di priorità.
Sotto ci sono le cinque cose che dovrebbe contenere, perché l'esclusiva conviene a chi cerca, e cosa chiedere prima di firmare.
Perché è un'altra cosa rispetto alla mediazione
Vale la pena saperlo, perché cambia come si scrive il documento.
Il mediatore mette in relazione due parti senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza: lo dice l'articolo 1754 del Codice Civile.
Chi lavora su incarico di una parte sola sta facendo qualcos'altro, e il suo compenso non dipende dalle stesse regole: il diritto del mediatore nasce dall'affare concluso per effetto del suo intervento, per l'articolo 1755, mentre qui nasce dal mandato.
Chi fa questo mestiere, e in quali casi conviene chiamarlo, sta in cos'è un buyer agent e quando conviene davvero.
Le cinque cose che dovrebbe contenere
Il perimetro della ricerca. Zona, fascia, tipologia, requisiti irrinunciabili.
È la parte che protegge entrambi: senza, ogni immobile può essere contestato come fuori incarico.
Come si scrive sta in come scrivere una ricerca immobiliare in sei voci.
La durata. Tre o sei mesi è un intervallo ragionevole per il pregio, dove i cicli sono lunghi.
Il compenso, e il momento in cui matura. Alla firma del preliminare, al rogito, o in parte all'inizio come impegno.
L'esclusiva, se c'è.
Va scritta e va capita: significa che se compri tramite un altro canale il compenso è comunque dovuto.
Cosa fa il professionista. Non solo trovare: verificare, negoziare, coordinare le verifiche tecniche, seguire fino al rogito.
Perché l'esclusiva conviene a chi cerca
Sembra il contrario, e non lo è.
Un professionista senza esclusiva ti mostra quello che ha sottomano, perché investire settimane su una ricerca che può chiudersi altrove non è razionale.
Con l'esclusiva puoi pretendere il lavoro serio: interrogare tutte le agenzie, contattare proprietari che non vendono, spendere settimane su una lista di nomi.
La prova: se nelle prime tre settimane non ti è arrivato niente che non avresti trovato da solo, quel lavoro non è partito.
Quando non serve
Se compri nella via in cui vivi.
Se il mercato è liquido e gli immobili compatibili sono decine.
Se ti diverte cercare.
Un professionista onesto in questi casi te lo dice.
La durata giusta
Troppo corta e nessuno investe tempo. Troppo lunga e resti legato a qualcuno che ha smesso di lavorare.
La soluzione pratica è una durata media con una verifica a metà: cosa è stato fatto, quanti immobili individuati, quanti scartati e perché.
Il testo completo, con le formule e i casi limite, sta in il mandato di ricerca immobiliare.
Cosa chiedere prima di firmare
Quante ricerche ha chiuso negli ultimi due anni, e quante ha chiuso senza acquisto.
La seconda è la domanda onesta, perché chi non ha mai chiuso una ricerca a vuoto o è fortunatissimo, o non te lo sta dicendo.
Dove entra una rete privata
Un mandato dà a chi cerca il diritto di pretendere il lavoro. Non gli dà da solo l'accesso agli immobili che non sono pubblicati.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Chi lavora su un mandato di ricerca porta la richiesta nella rete e la confronta con immobili che non sono pubblicati da nessuna parte, compresi quelli di colleghi in altre regioni.
La richiesta circola senza il nome del cliente, e le regole fra i due agenti sono fissate prima dell'introduzione.
Domande frequenti
Cos'è un mandato di ricerca immobiliare?
L'incarico che chi compra dà a un professionista perché cerchi per lui, con un compenso concordato.
Serve a chi vuole qualcuno che lavori dalla propria parte invece che sull'immobile di un venditore.
Cosa deve contenere?
Il perimetro della ricerca con i requisiti irrinunciabili, la durata, il compenso e il momento in cui matura, l'eventuale esclusiva, e l'elenco di cosa fa il professionista oltre a trovare l'immobile.
Quanto deve durare un mandato di ricerca?
Tre o sei mesi nel pregio, con una verifica a metà percorso: cosa è stato fatto, quanti immobili individuati, quanti scartati e perché.
Troppo corto e nessuno investe tempo, troppo lungo e si resta legati a chi ha smesso.
Conviene dare l'esclusiva?
A chi cerca sì, perché solo con l'esclusiva è razionale per il professionista interrogare tutte le agenzie e contattare proprietari che non stanno vendendo.
Senza, mostra quello che ha sottomano.
In quali casi non serve un mandato di ricerca?
Se si compra dove si vive già, se gli immobili compatibili sono decine, o se cercare è un piacere e non un costo.
Un professionista onesto lo dice.
Se vuoi scrivere il perimetro della ricerca prima di firmare qualsiasi cosa, dicci cosa cerchi.
Dalla tua parte,
Aurelia
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