Come vendere una casa ereditata senza esporla, in sei passi

UUna casa ereditata si può vendere senza pubblicarla, e spesso conviene.

I motivi non sono commerciali.

Sono tre: che i proprietari sono più di uno, che spesso non vivono nella stessa città, e che in un posto piccolo la notizia arriva prima dell'acquirente.

La condizione preliminare è che la successione sia in ordine e che tutti gli intestatari siano d'accordo. Senza quelle due cose non si vende comunque.

Sotto ci sono i sei passi, i rischi specifici, e la cosa che aiuta più di quanto sembri.

Primo passo: i documenti, prima di parlare con chiunque

Successione, catasto aggiornato, conformità urbanistica ed edilizia, eventuali vincoli, attestato energetico.

Una parte consistente delle vendite ereditate salta qui. Non sul prezzo.

E uno di questi non è negoziabile: l'atto deve contenere l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione che quei dati corrispondono allo stato dei luoghi, a pena di nullità.

Lo prevede l'articolo 19 comma 14 del decreto legge 78 del 2010.

Su una casa di famiglia, dove le modifiche sono state fatte in decenni diversi, è il punto che salta più spesso: gli altri tre stanno in come non far saltare una vendita sui documenti.

Secondo passo: l'accordo fra gli eredi, per iscritto

Chi decide, a quale cifra si accetta, chi parla con l'agente.

Senza questo ogni proposta apre una discussione familiare. E l'acquirente la vede.

La prova: se non sai dire chi firma e a quale cifra, l'accordo non c'è.

Terzo passo: la valutazione, prima di affezionarsi a un numero

Le case di famiglia hanno un valore affettivo che non è trasferibile.

Il disallineamento fra quel valore e il mercato è la ragione più comune per cui restano invendute per anni.

Si guardano le compravendite chiuse comparabili, non i prezzi richiesti: le quotazioni per zona e tipologia le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Quarto passo: decidere la strategia e darsi un termine

Riservata per un periodo definito, con passaggio alla pubblicazione se non succede niente.

I tre numeri con cui si decide stanno in come capire in tre numeri se off-market è la strada giusta.

Quinto passo: presentare in forma anonima

Alla rete e agli acquirenti già in archivio, con una scheda che non identifichi l'immobile.

Sesto passo: qualificare prima di ogni visita

In una casa vuota e piena di oggetti di famiglia, le visite di curiosità costano più del solito.

Perché la strada riservata funziona bene qui

Evita che il paese sappia, e con esso le domande e le offerte al ribasso di chi conosce la situazione.

Consente di prendere tempo: una successione ha i suoi tempi emotivi, e un immobile online che non si vende li rende peggiori.

E spesso l'acquirente giusto è già vicino. Qualcuno che conosce la zona e aveva notato quella casa.

I rischi specifici

Il disaccordo fra eredi che emerge a trattativa avviata.

Il prezzo costruito sul ricordo: come si dice che è troppo alto, senza perdere il rapporto, sta in come vendere la casa d'infanzia di qualcuno.

E l'immobile lasciato fermo per anni, perché ogni anno di abbandono costa in manutenzione e in percezione.

Una cosa che aiuta più di quanto sembri

Decidere prima cosa fare degli oggetti.

Le case di famiglia sono piene, e una casa piena si vende peggio.

Vuotarla è faticoso. Vuotarla mentre c'è un acquirente che aspetta lo è molto di più.

Dove entra una rete privata

Il quinto passo richiede qualcuno a cui presentare, e il bacino di un ufficio quasi mai basta su una casa di pregio.

Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.

L'immobile viene confrontato con le richieste degli altri agenti, comprese quelle internazionali, verificate prima su identità, budget e disponibilità dei fondi.

Chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo né le fotografie identificative.

Domande frequenti

Si può vendere una casa ereditata senza pubblicarla?

Sì, e spesso conviene: i proprietari sono più di uno, spesso non vivono nella stessa città, e in un posto piccolo la notizia arriva prima dell'acquirente.

Serve però che la successione sia in ordine e che tutti gli intestatari siano d'accordo.

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?

Successione, catasto aggiornato, conformità urbanistica ed edilizia, eventuali vincoli e attestato energetico. La conformità catastale in particolare è obbligatoria a pena di nullità dell'atto.

Cosa si scrive nell'accordo fra eredi?

Chi decide, a quale cifra si accetta, e chi parla con l'agente.

Senza queste tre cose ogni proposta apre una discussione familiare, e l'acquirente se ne accorge.

Perché le case ereditate restano invendute per anni?

Perché il prezzo viene costruito sul valore affettivo, che non è trasferibile. Si corregge guardando le compravendite chiuse comparabili invece dei prezzi richiesti.

Conviene svuotare una casa prima di venderla?

Sì, e conviene decidere prima cosa fare degli oggetti. Una casa piena si vende peggio, e svuotarla mentre un acquirente aspetta è molto più faticoso.

Se vuoi sapere cosa vale prima di decidere qualsiasi cosa, puoi chiedere una valutazione riservata: la casa non viene pubblicata e il tuo nome non circola.