La risposta, subito
Non c'e' una regola. Su un immobile riservato agiscono due forze opposte: meno concorrenza fra acquirenti spinge il prezzo giu', e la scarsita' di alternative comparabili lo spinge su.
Quale prevale dipende da una cosa sola: quanti altri acquirenti sono in grado di arrivare a quell'immobile. Se sei l'unico, hai spazio. Se l'agente ha altre tre persone qualificate, non ne hai.
Perche' a volte si compra meglio
Il venditore non ha messo in moto una gara. Non c'e' la pressione di chi vede altri visitare.
E soprattutto: il venditore riservato spesso non ha fretta, ma ha un motivo. Una successione da chiudere, una casa in un altro paese, un'azienda venduta. Chi ha un motivo e nessuna fretta accetta più facilmente una proposta seria e rapida che una più alta e incerta.
Perche' a volte si compra peggio
Perche' non hai termini di paragone. Senza uno storico pubblico, senza altri annunci simili, l'unico riferimento sul prezzo è quello che ti dice chi vende.
E perché la scarsita' è reale: se una cosa così non si trova, il prezzo non deve scendere per trovare un acquirente.
Le tre verifiche prima di fare una proposta
Le compravendite chiuse comparabili, non i prezzi richiesti. Se non riesci a ottenerle, chiedi al tuo agente perché.
Il costo di ricostruzione oggi, che su una proprietà vincolata spesso dice che non si potrebbe rifare a nessun prezzo.
Da quanto tempo il proprietario ci pensa. Sei mesi e sei anni producono due trattative diverse.
Il mito da smontare
Che off-market significhi occasione. Off-market significa non pubblicato, e basta.
Un immobile può essere riservato e caro, riservato e giusto, riservato e fuori mercato. La riservatezza dice qualcosa sul venditore, niente sul prezzo.
Dove il margine c'e' davvero
Non nello sconto. Nel fatto che compri una cosa che altri non hanno potuto nemmeno vedere, e che se la rivendi un giorno avra' la stessa caratteristica.
Il vantaggio dell'off-market per chi compra è l'accesso, non il prezzo. Se ti viene venduto come uno sconto, chiedi su cosa.
Dalla tua parte,
Aurelia
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