Le quattro clausole che in un NDA immobiliare non ci sono mai

UUn accordo di riservatezza firmato dopo che l'immobile è già circolato non protegge l'immobile.

Protegge te, in un contenzioso, fra due anni.

Sono due cose diverse, e conviene tenerle separate, perché il documento dà una sensazione di sicurezza che fa abbassare la guardia proprio dove serve tenerla alta.

La riservatezza la fa il numero di persone che sono arrivate a vedere l'indirizzo.

E quel numero si decide prima. Prima della firma.

Quello che segue è cosa deve contenere il documento, in quale ordine va fatto firmare, e le quattro cose che nei modelli prestampati non ci sono.

Cosa fa un NDA, e cosa non fa

Un accordo di riservatezza è un contratto, e come ogni contratto va eseguito secondo buona fede: lo dice l'articolo 1375 del Codice Civile.

Questo significa due cose pratiche.

La prima è che un obbligo di riservatezza vincola anche su quello che non è scritto nero su bianco, se è evidente dallo scopo dell'accordo.

La seconda è che vincola dopo.

Ti dà uno strumento per reagire a una violazione. Non impedisce la violazione.

Su chi ha già mandato in giro una scheda, un NDA firmato il giorno dopo non ha nessun effetto retroattivo.

I quattro passaggi

1. Decidi il livello prima di parlare.

Cosa si dice senza firma — tipologia, fascia di prezzo, zona ampia — e cosa solo dopo. Metterlo per iscritto una volta ti evita di improvvisare ogni volta.

La prova: se ti è capitato di decidere sul momento cosa dire al telefono, il livello non era deciso.

2. Fai firmare prima del materiale identificativo.

Indirizzo, fotografie riconoscibili, dati catastali stanno tutti oltre la firma.

Se sono già usciti, il documento protegge te. Non l'immobile.

3. Estendi il vincolo a chi riceve tramite la controparte.

Un agente che firma per un cliente deve rispondere anche del cliente.

E la clausola anti-aggiramento deve coprire familiari e società riconducibili.

L'aggiramento più comune è anche il più semplice: compra il coniuge.

4. Tieni traccia di chi ha ricevuto cosa, con la data.

È l'unico modo per sapere da dove è uscito, se esce.

E il fatto che esista una traccia riduce le uscite da solo, perché chi sa di essere tracciato inoltra meno.

Le quattro clausole che nei modelli non ci sono

Il divieto di inoltro. Nei prestampati la riservatezza c'è. Il divieto di inoltro però quasi mai.

Senza quello hai vietato la pubblicazione e non la catena di messaggi, che è il modo in cui gli immobili si bruciano davvero. Va scritto così com'è: nessuna condivisione a terzi senza consenso scritto del proprietario, nemmeno fra colleghi.

Il rendiconto. Ogni quanto ti viene detto chi ha visto cosa.

È la clausola che fa firmare i proprietari diffidenti, perché una riservatezza senza rendiconto, dal loro lato, è indistinguibile dal non fare niente.

La durata dell'obbligo dopo la fine del rapporto. Un NDA che scade insieme all'incarico non serve.

Il rischio arriva dopo.

Una conseguenza scritta. Un obbligo senza una conseguenza è un auspicio, e chi lo firma lo sa.

L'ordine, che conta più del documento

Prima di far circolare qualunque cosa: accordo firmato con chiunque riceva informazioni non pubbliche.

Prima di lavorare l'immobile: incarico. Mai dopo la prima visita.

Prima di presentare a un terzo: accordo su provvigioni e segnalazione. Quando si concorda, e non quando il compromesso è già sul tavolo.

Come si scrive quell'accordo fra due agenti sta in dividere la provvigione tra due agenti.

Rispettare questo ordine vale più di qualunque clausola dentro i documenti.

Perché i documenti servono per il giorno in cui qualcosa va storto. La riservatezza si difende prima, decidendo a chi non lo mandi.

— Carolina

«Con un cliente di fiducia sembra eccessivo»

Il vincolo riguarda la catena. Non la sua onestà.

Una persona affidabile però può, in perfetta buona fede, parlarne al proprio commercialista. Che ne parla a un cliente.

Farlo firmare a tutti, sempre, toglie anche l'imbarazzo di doverlo chiedere a qualcuno in particolare.

La verifica: se esiste una persona a cui ti sembrerebbe scortese chiederlo, la stai già trattando come un'eccezione.

Il documento è metà del lavoro

L'altra metà è il processo.

Quanti livelli di informazione esistono, cosa si apre a chi, e in quale ordine.

Quella parte è spiegata per intero in come proteggere una vendita riservata, con i tre livelli e i cinque punti da mettere nell'incarico.

E se la domanda è prima di questa — se convenga tenere l'immobile riservato o pubblicarlo — il confronto sta in vendere off-market o pubblicare.

Dove entra una rete privata

Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.

Un immobile riservato non ha una scheda che circola.

Chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo né le fotografie identificative.

I dati completi si aprono dopo l'accordo, e resta traccia di chi ha ricevuto cosa. I documenti sono pronti e si compilano con i dati dell'agenzia, e le regole fra i due agenti — divisione, titolarità del cliente, divieto di trattare direttamente — sono fissate prima dell'introduzione.

Domande frequenti

Quando va firmato un NDA immobiliare?

Prima che escano l'indirizzo, le fotografie riconoscibili e i dati catastali.

Firmato dopo tutela chi lo ha fatto firmare, in un eventuale contenzioso. Non tutela più l'immobile.

Cosa si può dire prima della firma?

Tipologia, fascia di prezzo e zona ampia.

Quanto basta a capire se esiste un interesse, senza permettere a nessuno di identificare la casa.

Un NDA copre anche chi riceve le informazioni dal mio cliente?

Solo se c'è scritto.

La clausola va estesa a chi riceve tramite la controparte, e l'anti-aggiramento deve coprire familiari e società riconducibili.

Quanto deve durare l'obbligo di riservatezza?

Oltre la fine del rapporto, perché il rischio arriva dopo.

Un accordo che scade insieme all'incarico non copre il periodo in cui serve.

Serve una penale?

Un obbligo senza una conseguenza scritta è un auspicio.

Che forma darle, e quale importo, è una scelta da fare con chi redige i documenti.

I tre livelli da decidere una volta sola, il registro da compilare e le quattro clausole con le parole esatte sono in la riservatezza: l'ordine dei documenti e le quattro clausole che mancano.