Una scheda riservata dice abbastanza da far capire a un collega se ha l'acquirente giusto, e non abbastanza da identificare l'immobile.
Sono cinque voci, e si scrivono in venti minuti.
È il documento che lavora al posto tuo, perché è l'unico che un altro professionista può girare a un cliente senza chiederti il permesso ogni volta.
Se non esiste, ogni presentazione richiede una telefonata. E le telefonate non si moltiplicano.
Sotto ci sono le cinque voci che ci vanno, quello che non ci va, e come si controlla che stia funzionando.
Le cinque voci che ci vanno
Il comune o la zona indicativa.
Non l'indirizzo, non la via, e nemmeno il nome della località se in paese basterebbe quello.
La tipologia e la superficie approssimativa.
Villa indipendente, circa quattrocento metri, giardino, vista.
La fascia di prezzo, non il prezzo esatto.
Fra tre e quattro milioni dice quello che serve senza fissare il numero.
Due o tre caratteristiche che qualificano.
Piscina, accesso al mare, posti auto, stato dell'immobile.
Cosa serve per vedere il resto.
Qualifica dell'acquirente e accordo di riservatezza, detto subito, così nessuno perde tempo. Cosa scrivere in quel documento sta in l'NDA immobiliare.
Cosa non ci va
Fotografie riconoscibili. Anche una sola, se inquadra una vista che in zona conoscono tutti.
La planimetria, che identifica quasi sempre.
Il nome del proprietario, e anche i dettagli che lo rendono deducibile: la professione, il motivo della vendita, quanti anni ci ha vissuto.
Il numero civico anche parziale, e i riferimenti catastali.
Quest'ultimo punto non è solo prudenza.
Un'informazione che permette di risalire a una persona è un dato personale anche quando il nome non c'è, e trattarla ha delle regole: le indicazioni stanno sul sito del Garante per la protezione dei dati personali.
Come si sceglie la fotografia
Se proprio ne vuoi una, usa un dettaglio: una porzione di pavimento in pietra, un angolo di loggia, la trama di un muro.
Deve comunicare il livello, non il luogo.
L'errore più comune
Negli anni ho visto fallire molte più schede per eccesso di prudenza che per imprudenza.
L'errore è scriverla così vaga che nessuno capisce cosa sia.
«Una villa in Liguria fra tre e quattro milioni» non permette a nessun collega di riconoscere il proprio acquirente.
Serve precisione sulle caratteristiche e vaghezza sulla posizione, che è esattamente l'opposto di come si scrive un annuncio.
Perché la scheda regge anche su quello che non è scritto
Un incarico è un contratto, e un contratto va eseguito secondo buona fede: lo dice l'articolo 1375 del Codice Civile.
Significa che chi riceve la scheda è vincolato anche su quello che non è vietato espressamente, quando è evidente dallo scopo per cui gliel'hai mandata.
Vincola però dopo.
Quindi la scheda resta la difesa vera, e il documento è il rimedio: i tre livelli di informazione con i cinque punti da mettere nell'incarico stanno in come proteggere una vendita riservata, e la stessa cosa spiegata al proprietario sta in come controllare chi vede cosa quando vendi.
Come si controlla che stia funzionando
Due prove, entrambe immediate.
Se la fai circolare a venti professionisti e tornano zero domande, la scheda è troppo vaga.
Se torna qualcuno che ti dice il nome dell'immobile, è troppo precisa.
E in quel caso è già tardi, perché lo sa anche chi non te l'ha detto.
La verifica prima di mandarla: fa' leggere la scheda a un conoscente della zona. Se capisce qual è la casa, non è pronta.
Dove entra una rete privata
Una scheda anonima serve se qualcuno la confronta con delle richieste, invece di inoltrarla.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Un immobile riservato non circola come scheda: chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo né le fotografie identificative.
I dati completi si aprono dopo l'accordo, e resta traccia di chi ha ricevuto cosa.
Domande frequenti
Cosa si scrive in una scheda riservata?
Comune o zona indicativa, tipologia e superficie approssimativa, fascia di prezzo, due o tre caratteristiche che qualificano, e cosa serve per vedere il resto.
Niente indirizzo e niente fotografie riconoscibili.
Si possono mettere fotografie in una scheda anonima?
Solo dettagli che comunicano il livello e non il luogo: una porzione di pavimento, un angolo di loggia, la trama di un muro.
Una vista riconoscibile in zona identifica l'immobile da sola.
Perché non si scrive il motivo della vendita?
Perché permette di risalire al proprietario anche senza il nome, e un'informazione che identifica una persona è un dato personale.
Vale anche per la professione e per quanti anni ci ha vissuto.
Come si capisce se una scheda è troppo vaga?
Se circola fra venti professionisti e non torna nessuna domanda.
Il contrario — qualcuno che ti dice il nome dell'immobile — significa che è troppo precisa, e che lo hanno capito anche quelli che non l'hanno detto.
Qual è la differenza fra una scheda riservata e un annuncio?
L'annuncio è preciso sulla posizione e generico sulle caratteristiche. Una scheda riservata fa l'opposto: precisione su cosa è l'immobile, vaghezza su dove si trova.
Se vuoi i tre livelli di informazione decisi una volta sola, con il registro di chi ha ricevuto cosa, stanno in la riservatezza.
Dalla tua parte,
Aurelia
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