Gli immobili non pubblicati si raggiungono attraverso le persone, non attraverso i siti.
Sono quattro strade: un agente della zona con rapporti diretti coi proprietari, un buyer agent che lavora per te e interroga più agenzie, le reti private dove gli agenti condividono richieste senza pubblicarle, e il contatto diretto con chi possiede un immobile che ti interessa anche se non è in vendita.
Nessuna è istantanea.
E la prima cosa che serve non è un elenco di case: è una descrizione precisa di cosa cerchi.
Sotto ci sono le quattro strade con il loro limite, cosa non funziona, e come si scrive la richiesta.
Prima strada: l'agente locale
In una zona definita, chi lavora lì da anni sa cosa si muove prima che si muova.
Il limite è la copertura.
Conosce il suo territorio, e poco altro.
Seconda strada: il buyer agent
Lavora per te e non per il venditore, e il suo mestiere è interrogare tutte le agenzie della zona e tenere insieme la ricerca.
Il limite è che va pagato.
E va scelto bene.
Quando quel rapporto diventa un incarico la ricerca cambia natura, perché nessuno dedica mesi a cercare in concorrenza con altri tre: come funziona sta in il mandato di ricerca immobiliare.
Terza strada: le reti private fra agenti
Un agente che sta in una rete può far circolare la tua richiesta in forma anonima, e scoprire se esiste un immobile compatibile presso un collega.
Devi passare da un agente.
Le reti professionali non sono aperte al pubblico, e quelle che lo sono di solito non hanno immobili veri.
Quarta strada: chi non sta vendendo
Si individuano gli immobili che ti interessano e si chiede, tramite un professionista, se il proprietario venderebbe.
Funziona più spesso di quanto si creda.
Quasi nessuno lo prova.
Richiede tempo e garbo: una lettera scritta male chiude una porta per anni.
Le compravendite sono pubbliche e le quotazioni per zona le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, quindi risalire ai proprietari si può.
Chi lo fa però costruisce un elenco di dati personali, con una base giuridica da dichiarare e l'obbligo di informare gli interessati: le indicazioni stanno sul sito del Garante per la protezione dei dati personali.
Cosa non funziona
I siti che promettono elenchi di immobili off-market accessibili a chiunque si iscriva.
Se lo vede chiunque lasci una mail, non è riservato.
Quasi sempre sono immobili già pubblicati altrove, oppure disponibilità generiche senza un incarico dietro.
Le quattro categorie che vengono chiamate con lo stesso nome stanno in come riconoscere un off-market vero, e cosa significa il termine sta in immobili off-market.
La verifica: chiedi se esiste un incarico su quell'immobile, e chi parla con il proprietario. Chi non sa rispondere ha una voce, non un accesso.
Come si scrive la richiesta
Senza questa parte le quattro strade non producono niente.
Nessuno sa cosa mandarti.
Servono il budget vero compreso quanto lo supereresti, la zona al quartiere o alla frazione, le due o tre cose senza cui non compreresti, quelle che sembrano requisiti e sono preferenze, i tempi, e il motivo per cui compri.
Il motivo è la voce che permette a un bravo agente di proporti l'immobile a cui non avevi pensato: le sei voci per esteso stanno in come scrivere una ricerca immobiliare in sei voci.
Un caso
Un acquirente che possedeva già più di dieci immobili stava per comprarne uno sbagliato per lui.
Attraverso un agente che conosceva la zona e aveva capito il criterio vero è arrivato a una proprietà pubblicata da nessuna parte.
Non era nascosta. Senza qualcuno che avesse capito cosa cercava, nessuna ricerca l'avrebbe fatta emergere.
Dove entra una rete privata
La terza strada esiste solo se esiste la rete, e la quarta ha bisogno di qualcuno che quelle persone le raggiunga davvero.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
La tua richiesta viene confrontata con gli immobili che gli altri agenti non pubblicano, e circola senza il tuo nome: gli agenti vedono cosa si cerca, in che fascia e con quali tempi.
Se nella rete non c'è niente, si parte dal profilo per risalire agli immobili compatibili anche quando non sono in vendita.
Domande frequenti
Come si trovano immobili che non sono sui portali?
Attraverso le persone: un agente della zona, un buyer agent che lavora per chi compra, una rete privata fra agenti, o il contatto diretto con chi possiede un immobile che interessa anche se non è in vendita.
Esistono siti con immobili off-market?
Quelli accessibili a chiunque lasci una mail non contengono immobili riservati: se è visibile a tutti, per definizione non lo è.
Quasi sempre sono immobili già pubblicati altrove o disponibilità senza un incarico.
Si può contattare un proprietario che non sta vendendo?
Sì, e funziona più spesso di quanto si creda, purché si presenti chi cerca invece di chiedere se vende.
Costruire un elenco di proprietari è però un trattamento di dati personali, con una base giuridica da dichiarare.
Serve passare da un agente per entrare in una rete privata?
Sì: le reti professionali lavorano fra agenti e non sono aperte al pubblico. È anche il motivo per cui le richieste che circolano sono verificate.
Cosa serve prima di cominciare a cercare?
Una richiesta scritta in sei voci: budget vero, zona precisa, i due o tre requisiti assoluti, le preferenze separate dai requisiti, i tempi, e il motivo dell'acquisto.
Se cerchi qualcosa che non è pubblicato, il primo passo è scrivere le sei voci: dicci cosa cerchi.
Dalla tua parte,
Aurelia
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