Come capire se un agente ha davvero gli acquirenti che dice

SSi verifica con cinque domande un agente che dice di avere acquirenti, e nessuna richiede che ti riveli un nome.

Le risposte esistono o non esistono, e questo è già il risultato.

Sotto ci sono le cinque, cosa non dimostra niente, e la cosa da chiedere a te stessa alla fine.

Prima: quanti acquirenti compatibili ha adesso

Non quanti ne ha avuti. Non quanti contatti ha in rubrica.

Quanti, oggi, con budget e zona che corrispondono al tuo immobile.

C'è un numero, oppure non c'è. Se la risposta è «tanti», non c'è.

Seconda: quando li ha sentiti l'ultima volta

Chi non si sente da otto mesi non è un acquirente. È un contatto.

Dietro c'è un'altra domanda: se ha un sistema, oppure una memoria.

Terza: quante compravendite ha chiuso in questa fascia negli ultimi due anni

Nella tua fascia, non in generale.

Chi è ottimo nel residenziale medio può non avere la rete per il tuo immobile, e non è un difetto: è un mercato diverso.

Si verifica in parte senza chiedere niente a nessuno, perché le compravendite sono pubbliche e le quotazioni per zona e tipologia le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Se la risposta è vaga qui, tutto il resto conta poco.

Quarta: quanti incarichi ha preso e quanti si sono chiusi

Quasi nessuno tiene questo numero, e dice tutto.

Prendere molti incarichi e chiuderne pochi significa accettare prezzi che non stanno in piedi.

Chi ti dice che rifiuta incarichi ti sta dicendo una cosa buona.

Quinta: come raggiungerà gli acquirenti che non ha

Perché non li avrà però tutti.

Serve una risposta concreta: quali colleghi, quale rete, quali professionisti, in quali città.

Le tre domande con cui lui stesso verifica un collega stanno in come verificare chi dice di avere clienti interessati.

Non serve a niente la parola «rete» senza niente dietro.

Cosa non dimostra niente

Non dicono niente i follower.

Nemmeno il numero di annunci online, che dice quanti immobili non ha venduto.

E nemmeno la grandezza del marchio, che dice della rete e non della persona che seguirà la tua casa.

Cosa chiedere di vedere

Chiedi due referenze di venditori nella tua fascia, e il permesso di chiamarli.

Chi ha lavorato bene te le dà in cinque minuti.

Gli altri criteri, compresi quelli sul contratto e sui tempi, stanno in come scegliere un agente immobiliare.

E una cosa da chiedere a te stessa

Se l'agente ti ha detto almeno una cosa che non volevi sentire. Sul prezzo, sui tempi, su un lavoro da fare prima.

In parte è anche un obbligo: il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione, secondo l'articolo 1759 del Codice Civile.

Chi è d'accordo con te su tutto in un primo incontro non ti sta valutando l'immobile. Ti sta prendendo l'incarico.

Come si dice un prezzo fuori mercato, dall'altro lato del tavolo, sta in come dire a un proprietario che il prezzo è troppo alto.

La prova: se alla prima domanda non è uscito un numero, le altre quattro servono soltanto a confermarlo.

Dove entra una rete privata

Alla prima domanda nessun agente può rispondere guardando solo il proprio archivio.

Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.

Le caratteristiche dell'immobile vengono confrontate con le richieste già presenti, comprese quelle internazionali, verificate su identità, budget e disponibilità dei fondi.

Il numero che esce è verificabile, e non è una promessa.

Domande frequenti

Come si capisce se un agente ha davvero degli acquirenti?

Chiedendo quanti compatibili ha adesso con budget e zona corrispondenti, quando li ha sentiti l'ultima volta, quante compravendite ha chiuso in quella fascia negli ultimi due anni, quanti incarichi ha preso e chiuso, e come raggiungerà quelli che non ha.

Il numero di annunci online dice qualcosa?

Dice quanti immobili non ha ancora venduto. Non è un indicatore di capacità, ed è il dato più facile da confondere con un merito.

Si possono verificare le operazioni che dichiara?

In parte sì: le compravendite sono pubbliche e le quotazioni per zona e tipologia le pubblica l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Un agente deve dire cose scomode?

Sì, e in parte è un obbligo: il mediatore deve comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, ai sensi dell'articolo 1759 del Codice Civile.

Cosa chiedere di vedere a un agente?

Due referenze di venditori nella propria fascia, con il permesso di chiamarli. Chi ha lavorato bene le fornisce in pochi minuti.

Se vuoi il numero della prima domanda sul tuo immobile, puoi chiedere un market test: la casa non viene pubblicata e il tuo nome non circola.