Un cittadino straniero può comprare in Italia, e la procedura è ordinaria.
Le cose che complicano non sono le regole.
Sono quattro: il codice fiscale, il conto corrente, la distanza, e il fatto che il rogito si firma davanti a un notaio italiano.
Tutte e quattro si risolvono, e si risolvono prima di trovare l'immobile invece che dopo.
Sotto ci sono i cinque passaggi nell'ordine, cosa spiazza chi viene da altri paesi, e l'errore più comune.
I cinque passaggi, nell'ordine
Codice fiscale.
Si ottiene in Italia o tramite consolato, e serve praticamente per tutto, compreso aprire un conto.
Conto corrente italiano.
Non sempre obbligatorio, quasi sempre pratico: i pagamenti tracciabili al rogito, e le utenze dopo.
La proposta e il compromesso.
La proposta accettata vincola già. Il compromesso fissa condizioni e tempi, e di solito prevede una caparra.
Le verifiche.
Provenienza, conformità urbanistica ed edilizia, catasto, vincoli, ipoteche.
Una in particolare non è negoziabile: l'atto deve contenere l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione che quei dati corrispondono allo stato dei luoghi, a pena di nullità, per l'articolo 19 comma 14 del decreto legge 78 del 2010.
Su un immobile storico questa è la parte lunga.
Il rogito.
Davanti al notaio, che in Italia è un pubblico ufficiale e verifica per legge. Non è un consulente di parte.
Cosa spiazza chi viene da altri paesi
Che il notaio non rappresenta nessuna delle due parti.
Chi arriva da sistemi in cui ciascuno ha il proprio avvocato spesso non lo sa, e pensa di essere seguito quando invece manca una figura dalla sua parte.
Che la proposta accettata vincola già. Non è una manifestazione di interesse.
E che i tempi sono più lunghi: fra proposta e rogito passano comunemente due o tre mesi, e su immobili complessi di più.
Chi serve intorno
Un agente che lavori nella tua lingua.
Un consulente fiscale, prima e non dopo, perché la posizione fiscale cambia le convenienze.
Un tecnico per le verifiche.
E un traduttore giurato se non parli italiano, perché al rogito serve capire cosa firmi.
La lista completa dei documenti sta in comprare casa in Italia da straniero.
La provenienza dei fondi
Va preparata prima, e non è una gentilezza che chiedi all'agente.
Il notaio verificherà comunque l'identità del cliente e l'origine del denaro, perché glielo impongono gli obblighi antiriciclaggio del decreto legislativo 231 del 2007.
Chi arriva con quella documentazione pronta risparmia settimane.
Cosa si può fare a distanza e cosa no
Quasi tutto a distanza.
Il rogito richiede la presenza, oppure una procura, che va predisposta per tempo e in forma corretta.
Le visite si possono fare in video, e a certe cifre è normale.
Come si costruisce quella fiducia, passaggio per passaggio, sta in come far comprare una casa a chi non la vedrà mai prima.
Quello che non si delega è la decisione, e chi ti dice di comprare senza vedere ti sta facendo un torto.
Il momento dell'anno conta
Chi compra dall'estero si muove su un calendario preciso: decide a gennaio, prepara a marzo, visita in aprile e maggio, firma a giugno.
Arrivare a luglio significa quasi sempre perdere una stagione: il ritmo mese per mese sta in come funziona l'anno di chi compra dall'estero.
L'errore più comune
Innamorarsi di un immobile, e poi scoprire la posizione fiscale, i costi di gestione annui e i vincoli.
L'ordine giusto è opposto: prima si capisce cosa comporta possedere in Italia, poi si cerca.
La prova: se non sai dire quanto ti costerà quell'immobile in un anno in cui non lo usi, il primo passaggio non l'hai fatto.
Dove entra una rete privata
Preparati i quattro punti, resta il problema di trovare l'immobile. E sopra certe cifre quello giusto spesso non è pubblicato.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
La tua richiesta viene confrontata con gli immobili che gli agenti selezionati non pubblicano, e circola senza il tuo nome.
Domande frequenti
Uno straniero può comprare casa in Italia?
Sì, e la procedura è ordinaria. Servono codice fiscale, in genere un conto italiano, le verifiche tecniche, e il rogito davanti a un notaio italiano.
Il notaio italiano tutela l'acquirente?
Il notaio è un pubblico ufficiale e verifica per legge, senza rappresentare nessuna delle due parti.
Chi arriva da sistemi in cui ciascuno ha il proprio avvocato spesso dà per scontata una tutela di parte che non c'è.
La proposta accettata è vincolante?
Sì: non è una manifestazione di interesse. È il punto in cui molti acquirenti stranieri si sorprendono, perché nei loro paesi quella fase non impegna.
Quanto tempo passa fra proposta e rogito?
Comunemente due o tre mesi, e di più su immobili complessi o vincolati. Le verifiche catastali e urbanistiche sono la parte che allunga.
Si può comprare senza venire in Italia?
Quasi tutto si fa a distanza, mentre il rogito richiede la presenza oppure una procura predisposta per tempo.
La decisione però non si delega, e nessun professionista serio consiglia di comprare senza vedere.
Se vuoi partire dall'ordine giusto, il primo passo è scrivere cosa cerchi e quali sono i vincoli: dicci cosa cerchi.
Dalla tua parte,
Aurelia
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