Un accordo di riservatezza serve prima che l'altra parte veda qualcosa.
Firmato dopo non protegge l'immobile: protegge te in un'eventuale causa, fra due anni, quando il danno è fatto e la notizia ha già girato.
L'ordine che funziona sono tre mosse.
Prima si dice che esiste un immobile con certe caratteristiche, senza indirizzo e senza fotografie riconoscibili. Chi si dichiara interessato firma. Solo dopo riceve la scheda completa.
Sotto c'è cosa deve contenere, la clausola che quasi nessuno mette, e cosa fare quando qualcuno rifiuta di firmare.
Cosa deve contenere
Identificare l'immobile fra le parti senza renderlo pubblico, con una formula che lo renda riconoscibile solo a chi ha firmato.
Vincolare anche chi lo riceve per conto di un cliente.
Un agente che firma deve rispondere anche del proprio acquirente, altrimenti l'accordo copre metà del rischio.
Durare oltre la trattativa.
Ventiquattro mesi è lo standard che usiamo, perché una violazione si scopre quasi sempre dopo.
La clausola che quasi nessuno mette
L'anti-aggiramento: chi conosce l'immobile attraverso di te non può poi trattare direttamente con il proprietario tagliandoti fuori.
Senza quella clausola l'accordo protegge l'informazione e non il tuo lavoro.
Sono due cose diverse, e servono tutte e due.
Va estesa ai familiari e alle società riconducibili, perché l'aggiramento più comune è anche il più semplice: compra il coniuge.
Perché vincola anche su quello che non è scritto
Un accordo di riservatezza è un contratto, e un contratto va eseguito secondo buona fede: lo dice l'articolo 1375 del Codice Civile.
Quindi un obbligo di riservatezza copre anche quello che non è nero su bianco, quando è evidente dallo scopo dell'accordo.
Vincola però dopo: ti dà uno strumento per reagire, e non impedisce la violazione.
È il motivo per cui la riservatezza vera si fa con l'ordine delle cose, non con il documento.
Le altre tre clausole che nei modelli prestampati mancano stanno in l'NDA immobiliare.
Quando si firma
Dopo la prima conversazione, quando c'è interesse reale, e prima di trasmettere qualsiasi materiale identificativo.
Non alla prima mail.
Chiedere una firma a chi ha solo fatto una domanda allontana le persone serie insieme a quelle che non lo sono.
Cosa si può dire prima della firma
Comune o zona indicativa, tipologia, superficie approssimativa, fascia di prezzo, e cosa serve per vedere il resto.
Le cinque voci di quella scheda stanno in come presentare un immobile senza rivelare dove si trova.
Se non riesci a rendere interessante un immobile con queste cinque informazioni, il problema non è la riservatezza.
Perché un accordo non basta da solo
Perché funziona solo se tieni traccia di chi ha firmato cosa, e quando.
Un accordo in un cassetto senza un registro delle presentazioni non ti mette in condizione di dimostrare niente.
Il registro è una riga per presentazione: data, persona, immobile, mezzo. Dieci secondi, e vale più del documento.
I tre livelli di informazione, con i cinque punti da mettere nell'incarico, stanno in come proteggere una vendita riservata.
Cosa fare quando qualcuno rifiuta di firmare
Quasi sempre non è diffidenza.
È che gli hai chiesto di firmare senza avergli detto abbastanza per capire se gli interessa.
Torna indietro di un passo, dagli le cinque informazioni, e richiedi.
Chi rifiuta anche dopo ti sta dicendo qualcosa di utile.
La prova: se non sai dire a memoria quante persone hanno firmato su quell'immobile, il registro non c'è.
Dove entra una rete privata
Un accordo e un registro tenuti a mano reggono su dieci persone. Su cinquanta no.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Un immobile riservato non ha una scheda che circola: chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo né le fotografie identificative.
I documenti sono pronti e si compilano con i dati dell'agenzia, i dati completi si aprono dopo l'accordo, e resta traccia di chi ha ricevuto cosa.
Domande frequenti
Quando va firmato un accordo di riservatezza su un immobile?
Dopo la prima conversazione, quando l'interesse è reale, e prima di trasmettere indirizzo, fotografie riconoscibili o dati catastali.
Firmato dopo tutela chi lo ha fatto firmare, non più l'immobile.
Cosa deve contenere un NDA immobiliare?
L'identificazione dell'immobile fra le parti senza renderlo pubblico, il vincolo esteso a chi riceve per conto di un cliente, una durata oltre la fine della trattativa, e la clausola anti-aggiramento.
Cos'è la clausola anti-aggiramento?
Quella che impedisce a chi ha conosciuto l'immobile tramite te di trattare direttamente con il proprietario tagliandoti fuori. Va estesa ai familiari e alle società riconducibili.
Quanto deve durare l'obbligo di riservatezza?
Oltre la fine del rapporto, perché una violazione si scopre quasi sempre dopo. Ventiquattro mesi è lo standard che usiamo.
Serve un registro delle presentazioni?
Sì: un accordo senza il registro di chi ha ricevuto cosa non permette di dimostrare niente.
Una riga per presentazione — data, persona, immobile, mezzo — vale più del documento.
Se vuoi i tre livelli decisi una volta sola, con le quattro clausole e il registro da compilare, stanno in la riservatezza.
Dalla tua parte,
Aurelia
Vuoi le quattro clausole e il registro da compilare?
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