Quando vendi puoi decidere in anticipo quali informazioni escono, a chi, e in quale ordine.
Non è una concessione che ti fa l'agente: è una clausola che si scrive nell'incarico.
Funzionano tre livelli. Il primo circola liberamente fra professionisti. Il secondo si apre dopo che l'acquirente si è qualificato. Il terzo si vede solo in visita.
Sotto ci sono i tre livelli nel dettaglio, le quattro clausole da mettere nell'incarico, e cosa chiedere prima di firmare.
Cosa sta nel primo livello
Comune o zona indicativa, tipologia, superficie approssimativa, fascia di prezzo, una fotografia di dettaglio che non identifichi l'immobile.
Serve a far capire a un collega se ha l'acquirente giusto, senza dirgli quale casa è.
Cosa sta nel secondo
Fotografie degli interni, planimetria, anno e stato, spese, prezzo richiesto.
Ancora senza indirizzo esatto, se la riservatezza è alta.
Si apre dopo la verifica della capacità di spesa e la firma dell'accordo di riservatezza, in quest'ordine.
Cosa sta nel terzo
Indirizzo, documenti, tutto il resto.
In visita.
Le quattro clausole da mettere nell'incarico
Sono quattro righe, e cambiano la posizione del proprietario.
Che l'immobile non può essere pubblicato su nessun portale o canale social senza autorizzazione scritta.
Che le fotografie restano del venditore e non possono essere cedute ad altri intermediari.
Che l'indirizzo non si comunica prima della qualifica dell'acquirente.
Che l'agente rendiconta per iscritto, con una cadenza concordata, a chi è stato presentato l'immobile.
L'ultima non la chiede nessuno, ed è la più utile: sapere chi ha visto la tua casa è il modo per accorgerti in tempo se sta girando dove non dovrebbe.
Cosa scrivere dentro l'accordo di riservatezza, e le clausole che nei modelli prestampati mancano, sta in l'NDA immobiliare.
Perché le clausole reggono anche su quello che non è scritto
Un incarico è un contratto, e un contratto va eseguito secondo buona fede: lo dice l'articolo 1375 del Codice Civile.
Significa che un obbligo di riservatezza vincola anche su quello che non è scritto nero su bianco, quando è evidente dallo scopo dell'accordo.
Significa però anche che vincola dopo. Ti dà uno strumento per reagire, e non impedisce l'uscita.
Per questo l'ordine conta più del documento, e i tre livelli con i cinque punti da mettere nell'incarico stanno in come proteggere una vendita riservata.
Cosa succede quando non si decide prima
Le fotografie finiscono in una chat fra colleghi, e da lì non tornano indietro.
L'immobile viene riconosciuto dalla vista.
Il prezzo arriva al vicino, e da quel momento è il prezzo che sanno tutti.
Nessuna di queste cose è malafede. Succedono perché non erano state vietate.
Un caso
Un proprietario ha scoperto che le fotografie della sua casa erano finite online senza autorizzazione.
Sono state rimosse, e si è ricominciato con un accordo diverso: nessuna immagine riconoscibile in circolazione, e la rendicontazione scritta di chi riceveva le informazioni.
Il problema non era il danno fatto.
Era che la regola non esisteva, quindi non l'aveva violata nessuno.
Cosa chiedere prima di firmare
Chi riceverà le informazioni, in che forma, e come lo saprai.
Se l'agente non ha una risposta pronta, quella risposta la state scrivendo adesso insieme. Ed è il momento giusto.
La verifica: chiedi di vedere la scheda di primo livello. Se da quella si capisce qual è la casa, il primo livello non esiste.
E se stai ancora decidendo se tenere l'immobile riservato o pubblicarlo, il confronto sta in vendere off-market o pubblicare.
Dove entra una rete privata
I tre livelli funzionano se qualcuno tiene traccia di chi è arrivato a quale livello, e quando.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Un immobile riservato non ha una scheda che circola: chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo né le fotografie identificative.
I dati completi si aprono dopo l'accordo, e resta traccia di chi ha ricevuto cosa.
Domande frequenti
Posso decidere cosa si può dire della mia casa in vendita?
Sì, e va scritto nell'incarico invece di essere concordato a voce.
Tre livelli funzionano: uno che circola fra professionisti, uno che si apre dopo la qualifica dell'acquirente, e uno che si vede solo in visita.
Cosa non deve uscire di un immobile riservato?
Indirizzo, fotografie riconoscibili e dati catastali, finché l'acquirente non si è qualificato e non ha firmato l'accordo di riservatezza.
Prima si dicono tipologia, zona ampia e fascia di prezzo.
Quali clausole si mettono in un incarico per proteggere la riservatezza?
Il divieto di pubblicazione senza autorizzazione scritta, la proprietà delle fotografie, il divieto di comunicare l'indirizzo prima della qualifica, e l'obbligo di rendiconto scritto su chi ha ricevuto l'immobile.
Come si scopre se un immobile riservato sta girando?
Dal rendiconto di chi ha ricevuto cosa e quando.
Senza quel registro non esiste modo di sapere da dove è uscito, e il fatto stesso che esista riduce le uscite.
Un accordo di riservatezza firmato dopo serve a qualcosa?
Protegge chi lo ha fatto firmare in un eventuale contenzioso, non protegge più l'immobile. Il vincolo opera dopo: dà uno strumento per reagire, non impedisce l'uscita.
Se vuoi decidere una volta sola cosa si dice a ciascun livello, con il registro da compilare, sta in la riservatezza.
Dalla tua parte,
Aurelia
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