Un'opportunità riservata si verifica con tre domande, prima di spostarsi o di firmare qualcosa.
Chi ha il rapporto con il proprietario. Se esiste un incarico scritto. E quante persone stanno già presentando lo stesso immobile.
Se chi te lo propone non sa rispondere alla prima, quasi sempre non c'è niente di concreto dietro.
Sotto c'è la verifica che costa dieci minuti, i cinque segnali che qualcosa non torna, e cosa hai diritto di sapere prima di firmare.
La verifica che costa dieci minuti
Cerca una fotografia con una ricerca per immagini. Cerca il nome della via. Cerca la descrizione fra virgolette.
Se l'immobile è stato pubblicato salta fuori quasi sempre, insieme allo storico del prezzo.
Un riferimento per capire quanto pesa: il tempo medio di vendita in Italia sta attorno ai cinque mesi, secondo il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate su circa millecinquecento agenzie.
Un immobile online da molto più di cinque mesi non è un'occasione riservata. È un immobile che il mercato ha già valutato.
I cinque segnali che qualcosa non torna
Nessun documento, nemmeno una scheda anonima.
Il prezzo cambia fra una comunicazione e l'altra.
Ti chiedono di firmare prima di sapere anche solo in quale comune si trova l'immobile.
Ti chiedono un anticipo, a qualsiasi titolo, prima di aver visto qualcosa.
Le fotografie sono riconoscibili da una ricerca di trenta secondi, perché vengono da un vecchio annuncio.
Cosa hai diritto di sapere prima dell'accordo di riservatezza
Un accordo di riservatezza è normale, e va firmato.
Prima però hai diritto al comune, alla tipologia, all'ordine di grandezza del prezzo e a chi rappresenta il proprietario.
Se quelle quattro cose non te le danno, non stai proteggendo un segreto: stai firmando al buio.
Cosa deve contenere quel documento, e le clausole che nei modelli prestampati mancano, sta in l'NDA immobiliare.
Perché le catene lunghe esistono
Nella maggior parte dei casi non c'è malafede.
C'è una catena di persone che si passano una notizia sperando di intercettare una provvigione, e ognuna la racconta in buona fede come propria.
Ha anche una spiegazione tecnica.
Il diritto del mediatore alla provvigione nasce quando l'affare si conclude per effetto del suo intervento, e lo stabilisce l'articolo 1755 del Codice Civile: chi non ha un rapporto vero con quell'immobile sta sperando di essersi inserito nella catena causale.
Il risultato è lo stesso: tempo perso, e un proprietario che scopre di essere sul mercato senza averlo deciso.
Cosa fa un professionista serio al posto tuo
Chiede l'incarico al collega prima di portare un cliente.
Registra per iscritto la presentazione, con data e mezzo.
Dice al proprio acquirente cosa sa e cosa non sa.
Chi non fa queste tre cose non ti sta facendo risparmiare tempo. Te lo sta facendo perdere più avanti.
Le tre domande da fare a un collega che dice di avere clienti interessati, dall'altro lato del tavolo, stanno in come verificare chi dice di avere clienti interessati.
Quattro categorie chiamate con lo stesso nome
Prima di verificare conviene sapere cosa stai verificando.
Off-market, pre-market, immobile fermo ripresentato come riservato, e semplice disponibilità del proprietario sono quattro cose diverse: la distinzione sta in come riconoscere un off-market vero.
La verifica finale: chiedi quante persone hanno già visto quell'immobile, e chi. Chi non sa rispondere non lo sta controllando.
Dove entra una rete privata
La prima domanda ha una risposta strutturale: o esiste un posto dove l'immobile è registrato con l'agente che lo segue, oppure resta una voce.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Ogni immobile entra attraverso l'agente che ha il rapporto con il proprietario, e ogni richiesta attraverso l'agente che segue l'acquirente.
Chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza, e non l'indirizzo.
Resta traccia di chi ha ricevuto cosa, e le regole fra i due agenti sono fissate prima dell'introduzione.
Domande frequenti
Come si verifica che un immobile off-market sia reale?
Con tre domande: chi ha il rapporto con il proprietario, se esiste un incarico scritto, e quante persone stanno già presentando lo stesso immobile.
Chi non risponde alla prima quasi sempre non ha accesso.
Si può controllare se un immobile è già stato pubblicato?
Sì, in pochi minuti: ricerca per immagini su una fotografia, ricerca del nome della via, ricerca della descrizione fra virgolette.
Se è stato online salta fuori quasi sempre, insieme allo storico del prezzo.
Cosa si ha diritto di sapere prima di firmare un accordo di riservatezza?
Il comune, la tipologia, l'ordine di grandezza del prezzo e chi rappresenta il proprietario.
Senza quelle quattro informazioni non si protegge un segreto, si firma al buio.
Perché lo stesso immobile arriva da più persone?
Perché una notizia passa di mano fra intermediari che sperano di intercettare una provvigione, e ognuno la racconta in buona fede come propria.
Il diritto alla provvigione nasce dall'intervento che conclude l'affare, non dall'aver saputo.
Quando è normale che ti chiedano un anticipo?
Mai, prima di aver visto qualcosa.
Una richiesta di denaro a qualsiasi titolo in questa fase è il segnale più chiaro che dall'altra parte non c'è un immobile.
Se cerchi qualcosa che non è pubblicato e vuoi che arrivi con l'incarico già verificato, dicci cosa cerchi.
Dalla tua parte,
Aurelia
Vuoi che arrivi con l'incarico già verificato?
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