Sono due figure distinte, e la differenza non è terminologica: cambia chi può fare cosa, e a quali condizioni matura un compenso.
Il mediatore mette in relazione due parti perché concludano un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza: lo dice l'articolo 1754 del Codice Civile.
Nell'immobiliare quell'attività è regolata dalla legge 39 del 1989 e richiede requisiti e titolo abilitativo.
Il procacciatore d'affari agisce invece su incarico di una parte, segnalandole occasioni, e non esercita mediazione in senso proprio.
Sotto c'è dove passa la linea in pratica, le quattro cose da fare per restare dalla parte giusta, e perché la sostanza conta più del nome sul contratto.
Dove passa la linea
Chi fa incontrare venditori e acquirenti in modo stabile e professionale, perché compravendano, sta mediando.
E servono i requisiti di legge.
Chi invece, nell'ambito della propria attività, segnala a un professionista abilitato una persona che vuole vendere o comprare — senza condurre la trattativa e senza porsi come intermediario fra le parti — si muove su un piano diverso.
La zona grigia sta nel mezzo, e dipende da quanto spesso lo fai, da come sei organizzato e da cosa fai davvero.
Non dal nome scritto sul contratto.
Perché sbagliare qualifica costa il compenso
C'è una conseguenza concreta, e vale la pena conoscerla prima di cominciare.
Quando l'esercizio di un'attività professionale è condizionato a un'iscrizione, chi non è iscritto non ha azione per il pagamento della propria prestazione: lo stabilisce l'articolo 2231 del Codice Civile.
Non si rischia solo una sanzione. Si rischia di aver lavorato e di non poter chiedere niente, nemmeno ad affare concluso.
Le quattro cose da fare per restare dalla parte giusta
Non condurre la trattativa.
Presentare e farsi da parte è una cosa.
Negoziare il prezzo è un'altra.
Mettere per iscritto il ruolo, con un accordo che descriva cosa fai davvero, perché è la sostanza a contare.
Cosa scriverci, e quanto si usa riconoscere, sta in la provvigione del segnalatore immobiliare.
Verificare la propria posizione.
Alcune professioni hanno regole proprie che glielo vietano, e si guardano prima invece che dopo.
Farsi dire da un commercialista come viene tassato il compenso, perché cambia a seconda che quel lavoro sia occasionale o continuativo.
La prova: se nell'ultima operazione hai parlato di prezzo con una delle due parti, non stavi segnalando.
Una nota che vale più di tutte
Questo articolo serve a orientarsi. Non sostituisce un parere.
Chi sbaglia la qualifica ne risponde da solo, e si valuta caso per caso con un professionista, prima di cominciare.
Il confronto per intero fra le due figure, con i casi limite, sta in procacciatore d'affari immobiliare, e dove passa il confine operativo sta in segnalare un immobile senza essere mediatore.
Perché la distinzione conta per chi ci lavora attorno
Me lo chiedono quasi sempre i commercialisti e gli avvocati che hanno un cliente intenzionato a vendere: posso fare qualcosa, e come.
Negli anni ho sentito la stessa domanda decine di volte, e la risposta non cambia.
Quasi sempre temono di non poter fare niente. In realtà possono però fare la cosa che conta.
La risposta semplice è la migliore.
Presentare il cliente a un professionista abilitato, restare al proprio posto, e concordare in anticipo e per iscritto se e come quel rapporto viene riconosciuto.
Dove entra una rete privata
La parte fragile di questo schema è l'ultima: concordare prima, e averne traccia.
Realux è una rete privata di matching immobiliare off-market: mette in contatto gli immobili non pubblicizzati con gli acquirenti qualificati seguiti dagli agenti immobiliari selezionati della rete.
Per i professionisti che segnalano c'è un accordo dedicato: la segnalazione resta una segnalazione, non si entra nella trattativa, il compenso è concordato prima e la presentazione è tracciata con la data.
Il rapporto con la persona resta tuo.
Domande frequenti
Che differenza c'è fra mediatore e procacciatore d'affari?
Il mediatore mette in relazione due parti senza essere legato ad alcuna di esse, ai sensi dell'articolo 1754 del Codice Civile, e nell'immobiliare serve un titolo abilitativo.
Il procacciatore agisce su incarico di una parte e le segnala occasioni.
Chi non è agente immobiliare può essere pagato per una segnalazione?
Sì, restando nella segnalazione e senza condurre la trattativa.
Chi esercita un'attività condizionata a un'iscrizione senza averla non ha azione per farsi pagare, ai sensi dell'articolo 2231 del Codice Civile.
Conta il nome scritto sul contratto?
No: conta il ruolo effettivo, insieme a quanto spesso lo si fa e a come si è organizzati.
Un accordo che descrive una segnalazione non protegge chi di fatto ha negoziato prezzo e condizioni.
Quando si passa dalla segnalazione alla mediazione?
Nel momento in cui si conduce la trattativa, o si fa incontrare venditori e acquirenti in modo stabile.
Presentare e farsi da parte resta sull'altro lato della linea.
Serve un parere prima di cominciare?
Sì, perché la qualifica si valuta caso per caso e le conseguenze ricadono su chi svolge l'attività. Alcune professioni hanno anche regole di incompatibilità proprie.
Se segnali clienti e vuoi le tre cose da scrivere prima di fare il nome, con i cinque momenti in cui la frase arriva naturale, sono in la segnalazione.
Dalla tua parte,
Aurelia
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