Quando si firma un NDA immobiliare perché serva a qualcosa?
Prima che l’altra parte riceva qualcosa di identificabile: indirizzo, fotografie riconoscibili, dati catastali. Un accordo firmato dopo che la scheda è già circolata non protegge l’immobile, protegge chi lo ha fatto firmare in un eventuale contenzioso. L’ordine che funziona è: descrizione senza elementi identificativi, firma, poi il materiale completo. Il documento deve identificare l’immobile fra le parti, vincolare anche chi lo riceve per conto di un cliente, contenere una clausola anti-aggiramento e durare oltre la trattativa — ventiquattro mesi è lo standard di mercato.
Cosa deve contenere
L’oggetto, identificato senza essere pubblico. L’immobile va descritto in modo che fra le parti non ci siano dubbi su quale sia, senza che il documento stesso diventi una scheda che circola. Di norma basta un riferimento interno più le caratteristiche essenziali.
Chi è vincolato. Non solo chi firma: anche i suoi collaboratori, i suoi clienti e chiunque riceva l’informazione tramite lui. Un agente che firma per conto di un acquirente deve rispondere anche del comportamento dell’acquirente, altrimenti la catena si rompe al primo passaggio.
Cosa si può fare con l’informazione. Valutare l’acquisto, e nient’altro. Va escluso esplicitamente l’uso per contattare il proprietario, per proporre l’immobile ad altri, o per costruire un’offerta concorrente su un bene simile.
La clausola anti-aggiramento. Chi conosce l’immobile attraverso di te non può trattare direttamente con il proprietario tagliandoti fuori, per la durata stabilita. Senza questa clausola l’accordo protegge l’informazione ma non il tuo lavoro, e sono due cose diverse.
La durata. Deve superare la trattativa, perché una violazione si scopre quasi sempre dopo: ventiquattro mesi dalla firma è lo standard che usiamo. Un accordo che scade alla chiusura della trattativa non serve proprio nei mesi in cui serve.
Cosa succede se viene violato. Una penale determinata, o almeno un criterio per determinarla. Senza, resta solo il risarcimento del danno, che va provato — e provare il danno da una notizia circolata è quasi impossibile.
Cosa un NDA non protegge
Va detto, perché il documento dà una sensazione di sicurezza che fa abbassare la guardia dove invece serve tenerla alta.
Non protegge da chi non ha firmato. Se la scheda arriva a venti agenti e tre la girano ai loro clienti senza far firmare nulla, il vostro accordo con quei tre non tocca i clienti.
Non protegge da quello che era già pubblico. Un immobile già stato in vetrina due anni fa non diventa riservato perché adesso fate firmare un documento.
Non protegge dal passaparola non dimostrabile. La riservatezza la fa il numero di persone che sono arrivate a vedere l’indirizzo, e quel numero si decide prima di qualunque firma.
I livelli di informazione
La regola pratica è dare a ogni passaggio il minimo che serve per decidere se andare avanti.
Primo livello, senza firma: tipologia, fascia di prezzo, zona ampia, le due o tre caratteristiche che contano. Nessun indirizzo, nessuna fotografia da cui si riconosca il bene, nessun dato catastale.
Secondo livello, dopo la firma: indirizzo, fotografie, planimetrie, documentazione. Qui entra anche la verifica della capacità di spesa, che di norma si chiede insieme alla firma.
Terzo livello, dopo la verifica: la visita, e i documenti di due diligence.
Come funziona Realux
In Realux gli immobili riservati non hanno una scheda che circola: chi è compatibile vede che esiste una corrispondenza — caratteristiche e fascia — non l’indirizzo né le fotografie identificative. I dati completi si aprono dopo l’accordo, e resta traccia di chi ha ricevuto cosa.
I documenti sono già pronti e si compilano con i dati dell’agenzia: accordo di riservatezza, clausola anti-aggiramento, incarico off-market. Le regole di collaborazione fra i due agenti — divisione della provvigione e divieto di trattare direttamente — sono fissate prima dell’introduzione, non negoziate dopo.
Richiedi l’accesso alla reteDomande frequenti
- Che cos’è un NCND immobiliare?
- È l’accordo di **non divulgazione e non aggiramento** (non-circumvention, non-disclosure): unisce in un documento solo l’obbligo di riservatezza e il divieto di trattare direttamente scavalcando chi ha fatto conoscere l’opportunità. Nel mercato immobiliare di pregio è la forma più usata, perché proteggere l’informazione senza proteggere il lavoro serve a poco.
- Un NDA firmato dopo la visita serve a qualcosa?
- Serve a poco per l’immobile e a qualcosa per voi. L’informazione è già uscita e non si richiama; quello che resta è una base contrattuale per agire se quella persona la usa in modo scorretto, per esempio contattando direttamente il proprietario. È il motivo per cui una clausola anti-aggiramento firmata tardi ha comunque senso, mentre una clausola di riservatezza firmata tardi ne ha molto meno.
- Posso far firmare un NDA a un altro agente per conto del suo cliente?
- Sì, ed è la prassi nelle collaborazioni. Il documento deve però dire esplicitamente che l’agente risponde anche del comportamento di chi rappresenta, altrimenti il vincolo si ferma a lui e il cliente resta libero. È il punto che salta più spesso nei modelli scaricati da internet.
- Quanto deve durare?
- Oltre la trattativa. Ventiquattro mesi dalla firma è lo standard di mercato per le operazioni riservate, perché una violazione emerge quasi sempre a distanza — quando l’immobile viene rivenduto, o quando si scopre che qualcuno ha trattato direttamente. Una durata legata alla chiusura della trattativa lascia scoperto proprio il periodo critico.
- Serve anche se l’acquirente è una persona che conosco?
- Sì, e non per sfiducia: perché il vincolo non riguarda solo lui ma chiunque riceva l’informazione tramite lui. Una persona di fiducia può in perfetta buona fede parlarne al proprio commercialista, che ne parla a un cliente. Il documento serve a rendere esplicito che quell’informazione non si passa.